Properti

Janjikan
Investasi Jangka Menengah

Lokasinya
yang bersisian dengan Kemang, membuat wilayah Pejaten, juga diminati
para ekspatriat. Tidak heran, pasar sewanya pun marak.

Satu
lagi lokasi kelas dua di Jakarta Selatan yang saat ini naik pamor.
Lokasi itu bernama Pejaten yang terbagi dalam dua wilayah. Pejaten
Barat bersebelahan dengan wilayah Kemang dan Pejaten Timur yang
bersebelahan dengan wilayah Pasar Minggu.

Tentu bukan tanpa sebab wilayah Pejaten dilirik pembeli properti.
Sama seperti yang dialami wilayah Cipete (baca Properti Indonesia
edisi September 2001), tingginya harga tanah maupun rumah di lokasi
kelas satu di Jakarta Selatan (Kebayoran Baru, Pondok Indah, dan
Kemang) membuat pembeli harus berkompromi. Tidak dapat membeli di
kelas satu, kelas dua pun tak masalah.

Sebagai perbandingan harga tanahnya, maka bisa dilihat harga tanah
di Cipete, yang lokasinya bersebelahan.
Di wilayah Cipete sudah mencapai Rp1,5 juta-2 juta per m2, bahkan
untuk lokasi yang terbaik Rp3 juta per m2. Bandingkan dengan harga
tanah rata-rata di wilayah Pejaten, yang masih Rp1 juta-1,5 juta
per m2. Hanya di beberapa lokasi saja yang harga tanahnya berkisar
Rp2 juta-3 juta per m2. Seperti di kedua sisi jalan Pejaten Barat,
perumahan Buncit Raya Permai dan di kedua sisi Jl Ampera. Harga-harga
itu rata-rata 20% di atas Nilai Objek Pajaknya (NJOP). Tapi di beberapa
tempat ada yang sampai 70% di atas NJOP.

Menurut hitungan David P.S, Property Consultant Ray White Kemang,
kenaikan harga tanah di Pejaten dalam dua tahun ini mencapai 10%-25%.
Marketing Associate ERA Bandana Broeri Uruilal, memperkirakan satu
tahun ke depan harga tanah di Pejaten akan naik sebesar 25%. Bahkan,
David memperkirakan kalau akan naik dua kali lipat dalam waktu lima
tahun. Itu seiring semakin meningkatnya jumlah pembeli dan berkurangnya
stok yang ada. Saat ini saja, banyaknya pembeli itu sudah tidak
bisa dimbangi dengan stok yang ada. David dan Broeri bilang perbandingannya
mencapai 2:5. Artinya, properti yang ada di pasar sekunder jumlahnya
hanya ada dua sedangkan calon pembelinya ada lima orang.

Selain harga propertinya yang lebih murah, kondisi alam Pejaten
pun khas wilayah Jakarta Selatan, asri dan relatif masih hijau.
Seperti diketahui, hal itu pulalah yang memikat pembeli memilih
bagian selatan ibukota negeri ini, sebagai lokasi huniannya.

Besarnya peminat tentu melahirkan peluang investasi. Yang perlu
diingat, ujar David, investasi properti di Pejaten merupakan investasi
jangka menengah. “Kalau membeli rumah untuk dijual kembali
untungnya sedikit. Beli Rp 700 juta, kemudian direnovasi sedikit,
hanya bisa laku Rp 750 juta. Namun memang bisa dijual kembali dengan
cepat,” papar David.

Investasi jangka menengah yang dimaksud itu adalah investasi di
pasar sewa. Maksudnya, membeli properti di sana untuk kemudian disewakan.
Pasalnya pasar sewa rumah di Pejaten saat ini memang baik. Dan,
dari kedua wilayahnya, Pejaten Barat-lah yang paling diminati, lantaran
lokasinya bersebelahan dengan Kemang.

Konsumennya, siapa lagi kalau bukan ekspatriat yang banyak bercokol
di Kemang. Sedangkan di Pejaten Timur, kebanyakan penyewa datang
dari orang “lokal”.

Mirip dengan kawasan Kemang atau lokasi-lokasi yang diminati ekspatriat,
tarif sewa rumah di Pejaten Barat umumnya dipatok dalam dollar.
Yaitu 1000-3000 dollar AS per bulan dengan menggunakan kurs pasar.
Uang sebesar 1000 dollar AS/bulan bisa mendapat rumah seluas 180
m2, dengan luas tanah 300 m2, sedangkan yang dipatok seharga 3000
dollar AS/bulan untuk ukuran 400/1000 m2. Karena pasarnya lokal,
maka rumah-rumah di Pejaten Timur tarif sewanya masih dalam rupiah,
yaitu Rp 30 juta-75 juta per tahun untuk rumah dengan luas tanah
300-600 m2.

Lalu, berapa harga jual rumah-rumah yang bisa dijadikan “ajang”
investasi? Untuk rumah dengan luas tanah 300 m2-600 m2 dan umur
bangunan 10-15 tahun, di Pejaten Timur harganya berkisar Rp 500
juta-1,5 miliar dan di Pejaten Barat sudah di atas Rp1,5 miliar.
Memang, harga rumah di Pejaten Barat lebih tinggi daripada rumah
di Pejaten Timur. Alasannya, apalagi kalau bukan karena perbedaan
pasar seperti yang diterangkan di atas.

Satu contoh, sebuah rumah di Pejaten Timur ukuran 350/500 m2 (2
lantai) harganya Rp1,4 miliar. Dengan ukuran yang sama, kalau rumah
itu berlokasi di Pejaten Barat harganya mencapai Rp2 miliar.

Broeri mengatakan bahwa umumnya penjual rumah membuka harga jual
rumahnya, 25%-50% di atas harga pasar. Kalau pandai menawar, harga
transaksi bisa sama dengan, atau sedikit di atas harga pasar. Menurut
David, saat ini lokasi-lokasi favorit di Pejaten antara lain di
Jl. Pejaten Barat, Pejaten Barat 1,2,3, dan 4, Buncit Indah, Pejaten
Indah 2, dan Vila Pejaten Mas.

Untuk Anda yang ingin berinvestasi dari “awal”, maksudnya
dari membeli tanah, maka akan cukup sulit melakukannya di sini.
Sebab, stok tanah kosong tanpa bangunan sudah sangat sedikit. Tapi
setidaknya Anda masih bisa memilih tanah dengan rumah atau bangunan,
yang kondisinya sudah tidak layak huni/rusak. Tapi itu pun jumlahnya
tidak banyak lagi.

Dan, ada satu hal yang harus diperhatikan oleh investor yang ingin
berinvestasi dengan cara menyewakan rumah. Apakah itu? Belilah rumah
yang kondisinya baik dan ada kolam renangnya. “Calon penyewa
rumah-rumah di sini, umumnya menginginkan rumah yang ada kolam renangnya,”
kata Broeri. Jadi, kalau rumah yang dibeli tidak ada kolam renangnya,
harus segera dibuat.

HARGA
PASARAN TANAH
DI KAWASAN PEJATEN, JAKARTA SELATAN
No Titik
Sampel
Harga
Tanah (Rp X 1.000/m2)

1
Jl.
Pejaten Barat
2,000
2
Jl. Pejaten Barat 1,2,3, dan 4
1.250
– 1.500
3
Buncit
Raya Permai
2,000
4

Jl.
Ampera
2.000
– 3.000
5

Pejaten
Barat Indah
1.250
– 1.500
6

Jl.
Pekayon
1.000
– 1.300
7

Jl.
Condet
1.250
– 1.500
8

Jl.
Palem
1.250
– 1.500
9

Pejaten
Permai
1.000
– 1.250
10
Pejaten
Elok
1.000
– 1.250
11
Buncit
Indah
1.500
– 2.000
12

Pinggiran
Buncit Indah
1,300
13

Mimosa
1-14
1.000
– 1.300
14

Pejaten
Indah 1
1,000
15

Jl.
Pejaten Raya
2.000
– 2.500
16

Jl.
Rambutan
1.000
– 1.250
17

Pejaten
Indah 2
1.000
– 1.500
18

Vila
Pejaten Mas
1.300
– 1.500
19

Pinggiran
Vila Pejaten Mas
1,000
20
Jl. Warung Jati Barat
1.250
– 1.500
21

Jl.
Warga
1.200
– 1.400
22

Darma
Jaya Pejaten
1.000
– 1.300
23

Jl.
Siaga 1-3
1.250
– 1.400
24
Jl.
Angsana
1.000
– 1.250

Sumber
: Survei Properti Indonesia, Ray White Kemang
 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s


%d blogger menyukai ini: