Beli Apartemen

Pajak dan Biaya Membeli Apartemen

[ pajak ]

 

Pajak dan biaya yang harus dibayar saat membeli
apartemen cukup besar. Kebanyakan developer tidak memasukkannya dalam
harga jual. Anda perlu mengetahuinya.

Bila berencana membeli apartemen perhatikan
baik-baik harga yang ditawarkan developer. Saat pasar lesu seperti
sekarang mereka berlomba memikat konsumen dengan menawarkan harga
menarik. Supaya apartemennya terkesan murah, tidak sedikit yang
melansir harga belum termasuk pajak dan biaya lain. Padahal, nilainya
signifikan. Untuk apartemen seharga Rp100 juta saja, pajak dan biaya
yang harus Anda bayar mencapai Rp13 juta.

Duit itu untuk membayar PPN, akte jual beli (AJB),
biaya pengurusan hak milik atas satuan rumah susun (pertelaan), bea
balik nama (BBN), serta bea perolehan hak atas tanah, dan bangunan
(BPHTB). Itu belum termasuk biaya provisi sekitar satu persen dan
biaya-biaya lain bila pembelian dilakukan dengan fasilitas kredit
pemilikan apartemen (KPA).

Kalau apartemen tergolong mewah, konsumen masih
harus membayar lagi pajak penjualan barang mewah (PPnBM) 20 persen.
Jadi, bila Anda terpikat dengan sebuah apartemen dan ingin mengetahui
berapa besarnya pajak dan biaya yang harus dibayar, uraian berikut bisa
disimak.

PPN

Hampir dapat dipastikan semua transaksi apartemen
baru dikenakan PPN, karena hanya properti seharga Rp42 juta ke bawah
yang dibebaskan dari PPN. Nilai PPN 10 persen dari harga jual. Jadi,
kalau apartemen Rp100 juta, PPN yang harus dibayar 10% x Rp100 juta =
Rp10 juta. PPN biasanya dibayarkan melalui developer, termasuk
pelaporannya, dilakukan oleh developer.

 

BPHTB

Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi apartemen
baik baru maupun lama yang dibeli dari developer atau perorangan.
Besarnya 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi nilai jual
objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). Di Jakarta NJOPTKP ditetapkan
pemerintah provinsi sebesar Rp60 juta. Jadi, untuk apartemen seharga
Rp100 juta, BPHTB yang harus dibayar adalah 5% x (Rp100 juta – Rp60
juta) = Rp2 juta.

 

AJB, Pertelaan dan BBN

Menurut Erwin Kallo, Direktur Lembaga Advokasi
Konsumen Properti Indonesia , AJB, pertelaan dan BBN biasanya dibayar
satu paket. Besarnya kurang lebih satu persen. Jadi, bila harga
apartemen Rp100 juta, biaya yang harus dirogoh untuk ketiga item itu
adalah Rp1 juta.

 

PPnBM

Seperti sudah disinggung di atas, khusus untuk
apartemen dengan harga bangunan Rp4 juta ke atas per m2 atau luasnya
150 m2 ke atas diwajibkan membayar PPnBM. Tapi pajak ini hanya
dikenakan pada apartemen yang dibeli dari developer. Besarnya 20 persen
dari harga jual dibayar saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku untuk
transaksi antarperorangan.

Kewajiban Setelah Membeli

Bila sudah membeli apartemen, selain membayar service charge per
bulan, setiap tahun pemilik juga wajib membayar pajak bumi dan bangunan
(PBB). Biasanya tagihan dilayangkan setiap bulan Maret dalam bentuk
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Pembayaran harus dilakukan
paling lambat enam bulan setelah SPPT diterbitkan. Bila sampai batas
waktu yang ditetapkan belum dibayar, dikenai denda 2 persen per bulan
hingga maksimal 24 bulan.

 

Cara menghitung PBB apartemen:

  1. Hitung nilai perbandingan proposional (NPP) unit apartemen atau satuan rumah susun dengan rumus: NPP = (LSn x 100%) / T LSn

    Keterangan:
    Sn: Satuan rumah susun (unit apartemen)
    LSn: Luas unit apartemen
    T LSn: Total luas unit apartemen
  2. Hitung luas bumi (tanah) proposional: NPP x luas tanah bersama
  3. Hitung luas bangunan proposional: NPP x total luas bangunan bersama
  4. Luas bangunan proposional: total luas bangunan – total luas seluruh unit apartemen dan ruang komersial
  5. Hitung NJOP:

    1. NJOP bumi proposional: luas bumi proposional x NJOP tanah yang ditetapkan kantor pajak setempat
    2. NJOP bangunan proposional: luas bangunan proposional x NJOP bangunan yang ditetapkan kantor pajak setempat
    3. NJOP unit apartemen: luas unit apartemen x NJOP bangunan yang ditetapkan kantor pajak setempat.
  6. Point a, b dan c kemudian dijumlahkan untuk memperoleh NJOP total
  7. Hitung NJOP Kena Pajak (NJOPKP)

    Rumusnya: NJOP total-NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

  8. NJOPTKP telah ditetapkan pemerintah sebesar Rp10 juta
  9. Menghitung PBB:

    1. Untuk apartemen yang nilainya di bawah Rp1 miliar rumusnya: 0,5% x 20% x NJOPKP.
    2. Untuk apartemen yang nilainya Rp1 miliar ke atas rumusnya: 0,5% x 40% x NJOPKP.

 

Untuk lebih jelasnya simak contoh berikut:

PT
Sekarayu Development membangun apartemen Sekar Residence 20 lantai.
Luas bangunan keseluruhan 30.000 m2, luas tanah bersama 10.000 m2, NJOP
bumi Rp2.000.000/m2, dan NJOP bangunan Rp3.000.000/m2. Apartemen
terdiri dari 210 unit dengan rincian:

  1. Ruang komersial 10 unit masing-masing seluas 100 m2

  2. Unit apartemen tipe Mawar 100 unit masing-masing seluas 100 m2

  3. Unit apartemen tipe Melati 100 unit masing-masing seluas 150 m2.

 

Perhitungan PBB

Jenis (m2)

Luas (m2)

Unit

Luas Total (m2)

NPP (%)

LTP

LBP (m2)

Komersial

Tipe Mawar

Tipe Melati

Total

 

100

100

150

 

 

10

100

100

 

 

1.000

10.000

15.000

26.000

 

0,385

0,385

0,577

 

 

38,5

38,5

57,7

 

15,4

15,4

22.3

 

Keterangan:

LTP: Luas bumi proposional

LBP: Luas bangunan proposional

 

Dengan demikian PBB untuk apartemen tipe Mawar adalah:

NJOP Bumi Proposional: 38,5 x Rp2.000.000

NJOP Bangunan Proposional: 15,4 x Rp3.000.000

NJOP unit apartemen: 100 x Rp3.000.000

Total NJOP

NJOP TKP

NJOP KP

PBB: 0,5% x 20% x Rp413.200.000

: Rp 77.000.000

: Rp 46.200.000

: Rp300.000.000

: Rp423.200.000

: Rp 10.000.000

: Rp413.200.000

: Rp 413.200

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s


%d blogger menyukai ini: